Юристи команії "Human Rights" Кривий Ріг забов'язали забудовника ПП "Асоль" сплатити неустойку за прострочення строків будівництва.
Незважаючи на те, що країна переживає кризу у сфері будівництва житла, багато компаній-забудовників пропонують послуги з побудування квартир у новострої на привабливих умовах.
Але, на жаль, як показує відчизняна практика, більшість забудовників не завжди добросовісно виконують умови договору.
Окрім найросповсюдженіших спорів з подібними компаніями з приводу незавершення будівництва або "банкротства" забудовника ще на етапі забудови, існують також й інші порушення, пов'язані з неналежним виконанням умов договору.
Так, компанія "Приватне підприємство "Асоль" (м. Одеса), уклавши Договір "купівлі-продажу майнових прав на об'єкт будівництва" з замовником, взяла на себе забов'язання передати завершений об'єкт будівництва - квартиру за актом приймання-передачі не пізніше наступного року.
Замовником в повному обсязі була внесена плата за Договором, всі умови з боку замовника були виконані в повному обсязі.
Минув рік, а наміру укладати акт приймання-передачі у забудовника не було. Коли строки за Договором вже сплинули, після намагання врегулювати питання в телефонному режимі, які були проігноровані з посиланням на те, що будівництво ще триває, було надіслані листи з вимогою укласти зазначений акт.
Листи також ігнорувалися. Ще через півроку, забудовник запропонував укласти Додаток до договору, згідно якого термін будівництва було продовжено ще на півроку, але найголовніше - було змінено порядковий номер квартири. Переднього обговорення стосовно зміни номера квартири з замовником не було, і номер змінили в односторонньому порядку, "порадивши" підписати такий Додаток. Як вихід із ситуації, замовником було запропоновано змінити номер не на 66, а на 65а, але і в цей раз було проігноровано права сторони Договору, посилаючись на те, що клієнтів компанії дуже багато, і задовольнити вимоги всіх замовників не має ні можливості, ні бажання.
Однак, навіть після підписання Додатка до Договору, будівницвто тривало ще майже рік. Квартиру все ж таки було передано замовнику хоча й на рік пізніше.
Прострочення строків виконання забов'язання - вважається порушенням, неналежним виконанням.
За загальним правилом відповідальність за прострочення виконання забов'язання у вигляді пені (неустойки) можливе ЛИШЕ якщо це прямо передбачено Договором.
Ускладнювалась ситуація ще й тим, що передача прав на квартиру - не грошове забов'язання, і тому застосовувати положення ст. 550 ЦК України є неможливим.
Застосування положення ст. 230 ГК України можливе лише за умови, що Замовником будівництва є державний орган.
Проаналізувавши складність ситуації, було знайдено дуже цікаве рішення:
Так, як однією стороною Договору є фізична особа, а сам по собі Договір має правову природи замовлення послуги (будівництво житла), то дані правовідносини регулюються законодавством про захист прав споживачів.
Така позиція вирішила одразу два питання:
1) стосовно юрисдикції розгляду справи (відпала необхідність судового розгляду за місцем знаходження юридичної особи - в м. Одесі, і тому справу повинен розглядати місцевий суд за адресою реєстрації позивача, що набагато зручніше);
2)Нарахування пені. (Згідно ст. 10 ЗУ "Про захист прав споживачів" передбачена відповідальність за прострочення виконання умов договору у вигляді пені 3%).
Аргументувавши свою позицію та склавши позовну заяву було відкрито провадження в суді за вибором позивача. Незважаючи на заперечення забудовника проти позову, його посилання на те, що акт приймання-передачі не було підписано з вини самого замовника, суд ухвалив рішення, яким забов'язав забудовника сплатити пеню у сумі 3% від загальної вартості будівництва (що склало близько 25 000 грн.) та судових витрат.
Таким чином, права замовника були захищенні, і забудовнику доведеться будувати свої відносини з клієнтом як з рівноправною стороною Договору.
Бо, як наголошує латинський вираз "Pacta sunt servandа" - Договір повинен бути виконаний.
