Шахрайство з квартирами. Як уберегти себе при купівлі-продажу нерухомості?

Як купити житло без обману? Отримай договір купівлі-продажу нерухомості у адвоката
Шахрайство з квартирами. Як уберегти себе при купівлі-продажу житла, будинку та іншої нерухомості?

Випадків шахрайства з квартирами на ринку нерухомості чимало.
Найросповсюдженими схемами, які зустрічаються на сучасному ринку нерухомості є такі:

Шахрайство до реєстрації покупки-продажу

Завдаток, а то й частину вартості квартири береться з кількох покупців до реєстрації договору купівлі-продажу у нотаріуса , причому практично одночасно. Єдиною можливістю уникнути даний вид шахрайства, є передача грошей тільки після держреєстрації. Як правило, всі агенції нерухомості саме так і роблять. Насторожувати повинна і низька ціна на квартиру.

Шахрайство, завірене нотаріусом

Перехід права власності від однієї особи до другої не можливий без реєстрації цих дій нотаріусом. Шахрайство, пов'язане з нотаріальними діями буває різних видів. Бувають навіть випадки, коли нотаріус тут справді ні при чому: доручення виготовляється на фальшивому бланку, із високоякісною підробкою засобів захисту. Відчуження майна за таким «дорученням» може відбутися лише через недогляд ріелтора або через лихий намір «чорного нотаріуса». Але зустрічаються й випадки, коли фальшиве доручення виготовляється на справжньому нотаріальному бланку, списаному як втрачений або знищений. Найчастіше нотаріуси в таких випадках заявляють, що бланк було вкрадено, а печатку й підпис — фальсифіковано. І довести, що нотаріус свідомо передав бланк шахраям, а тим паче, одержав за це певний хабар, дуже складно. 

Доручення, оформлене за підробленими документами

Механізм: украдений у власника власності паспорт, переклеєна фотографія, імітація підпису. За законом, нотаріус повинен переконатися в справжності наданих йому документів. Він має право відмовитися від вчинення угоди, навіть затримати документи й відправити їх на експертизу, якщо вони викликають у нього підозру. На практиці нотаріуси нерідко одержують певний бонус за «неспостережливість». Проте коли якість підробки паспорта й підпису висока, нотаріуса можуть використовувати й утемну. У будь-якому випадку, виступаючи свідком у справі про шахрайство, нотаріус завжди може заявити, що не є експертом-органолептиком і через велике денне навантаження не мав змоги розпізнати підробку. 

Доручення підписується під впливом

Вплив може бути найрізноманітнішим. Від попередніх цей випадок відрізняє те, що підпис на дорученні ставить справді власник, і правоохоронцям доводиться доводити саме факт недобровільності цього підпису. Прикладів тут може бути дуже багато. Причому в цьому випадку нотаріус не може не бачити елементів неприродності подій. Приміром того, що людина підписує папір, перебуваючи в стані алкогольного чи наркотичного сп’яніння. Що вона перебуває в збудженому, неврівноваженому стані, або що її приводять люди грізної зовнішності, котрі пильно стежать за оформленням документа. Проте недобросовісні нотаріуси визнають за краще цього не помічати, природно, за винагороду. У своїх показаннях свідків вони вказують, що «не можуть пам’ятати подробиць кожної конкретної нотаріальної дії, яких за день оформляється кілька десятків»... 

Доручення підписується обманним шляхом

Варіантів тут теж може бути багато. Іноді власнику не повідомляють всю інформацію про те, які права він передає за дорученням (приміром, говорять лише про право розпоряджатися, але не про право відчужувати майно). Іноді має місце зловживання довірою, коли людині, що підписує генеральне доручення, на словах обіцяють не використовувати право на відчуження, а потім «кидають» її. Іноді в хід ідуть обіцянки — приміром, вигідного перепродажу квартири з купівлею нової... Часто шахраї штучно створюють поспіх і нервозну атмосферу, унаслідок чого потерпілий не дивлячись підписує потрібний їм документ. У цих випадках роль нотаріусів може бути різною. 

Фейковий родич-спадкоємець

Меньш розповсюдженою є "схема", за якою право власності на квартиру встановлюється за рішенням суду. Такі випадки зустрічаються як правило з квартирами, які не приватизовані, власники згідно Ордеру померли, а спадок приймають родичі, які іноді про це самі не знають. Отримавши рішення суду щодо встановлення права власності, від імені родича-спадкоємця оформлюється нотаріальне доручення за будь-якої з вищевказаних схем і після чого квартира відчужується на сторонніх осіб. Іноді навідь не на одну, а на 3-4 особи. Прослідкувати в цієї схемі добросовісних і недобросовісних покупців доволі складно. А повернути квартиру можливо лише в порядку цивільного вирішення справи, витребувавши майно із чужого володіння. 

Уберегтися від подібної схеми можливо, прослідкувавши історію з відчуженням квартири. Перед покупкою необхідно звернути увагу на попередні договори купівлі-продажу, коли і на якій підставі було її придбано. Якщо стане зрозумілим, що квартира за останній рік-два перепродавалася декілька разів, при цьому по дорученню, то в цьому разі варто відмовитися від покупки, якою б привабливою не була квартира та низькою ціною.

За словами слідчих, що займаються розслідуваннями справ про шахрайство, про виявлені порушення з боку нотаріусів — про ті ж таки втрати бланків і навіть іноді журналів реєстрації нотаріальних дій, як і про багато чого іншого, неодмінно повідомляється в Кваліфікаційні комісії нотаріусів. Реакції, як правило, немає: у цьому цеху сильна корпоративна солідарність.

У Кривому Розі діють організовані групи, що поставили на потік легальну й напівлегальну зміну власників квартир. Випадків з шахрайством у цієї сфері доволі багато. Єдиний спосіб убезпечитися від усіх цих жахів — підвищувати свою правову культуру та юридичну грамотність. Або не шкодувати грошей на оплату юристів, котрі старанно й незалежно проаналізують будь-яку угоду, яку ви здійснюєте. Корисною була б незалежна служба підтримки й консультації покупців нерухомості. І головне — при вчиненні будь-яких операцій із нерухомістю в жодному разі не можна поспішати. Хоч як квапитимуть обставини й навколишні.

Потрібен надійний договір купівлі-продажу нерухомості?  
Треба проаналізувати існуючий договір?

Термінова консультація адвоката
Вадима Морозова - 300 грн
(для потреб нашої Армії)

Працюємо по всій Україні!
Перебуваєте за кордоном?

Телефонуй +380984326402
ВайберТелеграм, Ватсап

Які супутні проблеми можливі при купівлі житла?

«Прописані» мешканці

Сутність схеми: власники житла продають його, навіть якщо у ньому зареєстровані інші люди. Дехто на словах обіцяє, що мешканці змінять місце своєї реєстрації або його змінили, проте документ про це не показують. Виселити зареєстрованого мешканця можна лише за його згодою або за рішенням суду. Ще важча ситуація з неповнолітніми, адже дітей не можна виселити без надання додаткового дозволу від органу опіки та піклування.
Що робити: перед покупкою вимагати від власника довідку про зареєстровані у житловому приміщенні/будинку. Якщо у квартирі були прописані неповнолітні, переконайтеся, що на продаж квартири отримано дозвіл від органу опіки та піклування.

Борг за комунальні послуги

Сутність схеми: власники нерухомості продають її із боргами за комунальні послуги. Це може бути як незначна заборгованість у кілька гривень, за яку постачальник послуг припинить їхнє надання, так і значні суми, наслідки несплати яких автоматично перейдуть до нового власника.
Що робити: перед покупкою потрібно вимагати від власника довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги, що надаються чи надавалися на цю адресу. Не зайвим буде отримати копії квитанцій принаймні за кілька останніх місяців. Також, по можливості, самостійно поспілкуватися з балансоутримувачем будинку та всіма організаціями, що надають комунальні послуги.

Занижена оцінна вартість

Сутність схеми: було укладено договір купівлі-продажу за заниженою оцінною вартістю об'єкта. Через деякий час продавець ініціює розірвання такого договору, а покупець отримує ту суму, яка була вказана в договорі (хоча різниця між фактично сплаченою сумою та зазначеною в договорі може бути вельми значною).
Що робити: здійснювати купівлю-продаж нерухомості, вказуючи у договорі реальну ціну. Так, податкове навантаження трохи збільшиться, проте це допоможе уникнути проблем у разі розірвання договору чи визнання його недійсним.

Спільна власність

Сутність схеми: це може бути продаж нерухомості як без згоди іншого співвласника у спільній частковій власності, так і продаж майна без згоди іншої людини у спільній сумісній власності.
Що робити: ретельно перевіряти, скільки власників у того чи іншого об'єкта нерухомості та вимагати згоди співвласника на відчуження спільного майна у письмовій формі.

Нерухомість під арештом чи заставі

Сутність схеми: така нерухомість виставляється на продаж зазвичай за низькою ціною і покупці поспіхом часто втрачають пильність і нехтують перевіркою житла. А житло може бути під арештом, у заставі та бути об'єктом численних судових спорів.
Що робити: не нехтувати перевіркою об'єкта, звернутися до нотаріуса з гарною репутацією, якому ви довіряєте.

Спадщина

Сутність схеми: власники нерухомого майна, отриманого у спадок, продають нерухомість, щойно отримують право власності. Однак завжди є ризик, що з'являться «нові» спадкоємці, претендуватимуть на частину квадратних метрів і заперечуватимуть відчуження нерухомості в суді.
Що робити: у 99% випадків краще відмовитись від покупки такого об'єкта нерухомості, адже перевірити всіх можливих спадкоємців ви не зможете. А якщо об'єкт нерухомості фінансово привабливий, то є велика ймовірність оскарження ухвалення такої спадщини.

Потрібно перевірити продавця
або вже постраждали від шахрайських дій
під час купівлі-продажу нерухомості?

Термінова консультація адвоката
Вадима Морозова - 300 грн
(для потреб нашої Армії)

Працюємо по всій Україні!
Перебуваєте за кордоном?

Телефонуй +380984326402
ВайберТелеграм, Ватсап

Підписуйся на наш telegram-канал  Иконка телеграм-бота Human Rights - подписывайтесь на наш канал!   залишайся на зв'язку з адвокатом!

Читать еще статьи на эту тему:
Программа помощи украинцам, вынужденно покинувшим свои дома из-за боевых действий 

Кабмин запретил штрафы за коммуналку во время войны
Компенсация за разрушенное жилье украинцев. Как оформить
Скачать образец искового заявления в суд - ущерб после ДТП, долг по расписке, алименты, развод
Реструктуризація кредиту та боргу за кредитом
Раздел имущества при разводе - Семейный адвокат
Снятие ареста с имущества, карты, авто, квартиры

Метки: Жилищный вопрос, Мошенничество, Суд

Популярные видео - Как поставить ларек

Популярные видео - 130 статья КУПАП, нетрезвый водитель, какой штраф

Заказать услугу по скидке 20%

До конца акции осталось:

Тут будет счетчик

Юристов онлайн: 3

Заказ услуги